Qué hacer con un piso heredado en Torrelodones

Cuando un padre, una madre o un cónyuge fallece y deja una vivienda en Torrelodones —o en cualquier punto de la Sierra Noroeste— ocurre algo que casi nadie nos cuenta antes: la parte legal de la herencia, la firma en el notario, es el principio. No el final. Lo que viene después son tres meses borrosos y luego seis meses de decisiones reales que marcarán el patrimonio familiar durante las próximas dos décadas.

Esta guía está escrita para las familias que se encuentran en ese intervalo: ya han pasado por la notaría, ya tienen el certificado de últimas voluntades, ya saben quién hereda qué. Y empiezan a hacerse las preguntas verdaderas. ¿Vendo el piso o lo mantengo? ¿Lo alquilo? ¿Puedo? ¿Debo? ¿Cuánto pago de impuestos? ¿Qué hago con el dinero si vendo? ¿Y mis hermanos?

No es una guía legal —para eso ya está tu abogado de herencias—. Es una guía patrimonial. La que un family office honesto le explicaría a un cliente la primera tarde que se sienta a hablar.

Los seis meses que tienes (y nadie te explica bien)

La Comunidad de Madrid concede seis meses, contados desde el fallecimiento, para presentar y liquidar el Impuesto de Sucesiones. Ese plazo se puede prorrogar otros seis meses si se solicita antes de que venzan los cinco primeros, pero la prórroga genera intereses. El plazo es real y se cuenta en días naturales — no laborables, no laborales, no fiscales. Se cuenta como pasan las cosas en la vida.

Dentro de esos seis meses tienes que hacer dos cosas relevantes: una es la liquidación del Impuesto de Sucesiones —que en Madrid suele ser benigna gracias a la bonificación del 99% para descendientes, ascendientes y cónyuges, pero que requiere documentación impecable—. La otra es decidir qué hacer con el inmueble. Y aquí es donde la mayoría de las familias se equivocan: tratan la decisión inmobiliaria como si tuviese el mismo plazo que la fiscal. No lo tiene.

Una vez aceptada la herencia y liquidado el impuesto, la vivienda es tuya. Puedes venderla cuando quieras, mantenerla años, alquilarla, ocuparla o repartirla. El plazo de seis meses condiciona la fiscalidad inmediata, no el futuro patrimonial. Confundir las dos cosas lleva a vender mal por prisa.

Las tres decisiones reales que vienen después

Cuando se asienta el polvo, las familias se enfrentan a tres preguntas grandes que se intentan resolver al mismo tiempo y, justamente por eso, se resuelven mal. Conviene separarlas y atacarlas en orden:

Decisión patrimonial: ¿esta vivienda encaja en el patrimonio familiar a largo plazo, o representa un activo que ya no tiene función? Es una decisión sobre dónde quieres tener invertido tu dinero.
Decisión emocional: la casa donde creció una madre, donde se formaron los hijos, donde se vivieron treinta veranos. La carga sentimental es real y legítima — solo hay que separarla del análisis económico para que cada decisión se tome en su plano.
Decisión familiar: si hay hermanos, primos, herederos múltiples, todo lo anterior se complica. La operación inmobiliaria pasa a ser una operación de gestión de relaciones.

La regla que damos a las familias en Adapta es simple: trata cada una de estas tres decisiones como si fuese independiente. Resuelve primero la patrimonial con números honestos, luego la emocional con tiempo y respeto, y por último la familiar con un mediador profesional si hace falta.

Decisión 1 · ¿Vender o mantener?

La pregunta más frecuente y la peor planteada. No tiene una respuesta universal: tiene una respuesta correcta para tu situación. Estos son los criterios objetivos que conviene poner sobre la mesa antes de decidir.

Mantener tiene sentido si la vivienda genera o puede generar un rendimiento (vivienda propia, alquiler estable a precio de mercado, segunda residencia con uso real) y si encaja en una estrategia patrimonial más amplia. Mantener por inercia, por nostalgia o porque la familia no se pone de acuerdo no es estrategia: es coste.

Vender tiene sentido si el inmueble está sobrevalorado en el ciclo actual del mercado, si los herederos no van a darle uso, si genera más gastos que beneficios o si el capital, gestionado profesionalmente, puede aportar más valor en otra forma —liquidez para una compra correcta, fondos diversificados, planificación sucesoria—. En Torrelodones, el mercado prime ha subido un 7% interanual durante 2025 y el precio medio se ha situado en torno a los 2.767 €/m². Es un buen momento para vender bien — pero no necesariamente el mejor para vender deprisa.

Una decisión que no debe tomarse nunca: vender porque hay urgencia fiscal. Si necesitas dinero para liquidar el Impuesto de Sucesiones, hay alternativas (financiación específica, prórroga, aplazamiento) mejores que vender mal una propiedad que vale más de lo que te pagarán por ella en una operación apresurada.

Si decides vender: cuándo, cómo y a qué precio

Vender una vivienda en Torrelodones bien hecha es un proceso de cuatro a nueve meses, no de dos semanas. La diferencia entre una venta apresurada y una venta correctamente preparada suele ser entre un 8% y un 18% del precio final — en una vivienda de 700.000 €, eso son entre 56.000 € y 126.000 €. Es la cifra más cara que un vendedor pierde por desconocimiento del proceso.

Las decisiones técnicas que conviene tomar antes de poner el cartel:

Tasación profesional independiente. No la del comprador, no la del banco que financiará al comprador, no la de la inmobiliaria que quiere captar la exclusiva. Una tasación que sirva como ancla de negociación.
Estado de la vivienda. Una intervención puntual de home staging y pequeña reforma puede multiplicar el precio percibido por el comprador. Conocemos casos donde 4.000 € de inversión recuperaron 30.000 € en venta final.
Documentación impecable. Certificado energético, ITE si corresponde, escritura limpia, situación catastral correcta, IBI al día. La documentación incompleta espanta al 40% de los compradores serios.
Estrategia de precio. El precio inicial define el tipo de comprador. Demasiado alto: nadie llama. Demasiado bajo: dejas dinero sobre la mesa. La curva de tiempo en mercado en Torrelodones tiene su óptimo entre las semanas 4 y 12.

Y una decisión sobre con quién trabajas: muchas inmobiliarias en la zona cobran honorarios al comprador y al vendedor en la misma operación. Eso es un conflicto de interés estructural — el mismo agente representa intereses opuestos y cobra de las dos partes. Antes de firmar exclusiva con cualquier intermediario, pregunta explícitamente esa cuestión.

Si decides mantener: alquilar, ocupar o gestionar

Mantener una vivienda heredada también es una decisión de gestión, no la ausencia de decisión. La opción de "dejarla cerrada" suele ser la peor: la vivienda pierde valor por falta de uso, genera gastos fijos (IBI, comunidad, seguros, suministros, mantenimiento) y ata capital sin rendimiento.

Las tres alternativas serias de mantenimiento:

Alquilar a largo plazo. Renta estable, fiscalidad razonable (reducción del 60% sobre rendimientos netos en vivienda habitual), inquilino seleccionado con criterio. En Torrelodones, una vivienda media genera entre 1.500 € y 2.800 € mensuales de alquiler bruto.
Alquilar por temporada. Mayor rentabilidad por noche pero gestión más intensa, mayor desgaste y fiscalidad menos favorable. Solo encaja para perfiles que pueden gestionar activamente o subcontratar la gestión profesional.
Ocupar como segunda residencia. Tiene sentido si la familia tiene uso real periódico. Sin uso real, el coste por noche efectiva se dispara y la fiscalidad es desfavorable (imputación de rentas inmobiliarias).

Cualquiera de las tres exige un análisis honesto: ¿esta vivienda, gestionada con esta opción, da un rendimiento neto comparable al que daría el capital invertido en otra cosa? Si la respuesta es no, mantener es coste, no patrimonio.

La fiscalidad que pocos te explican

Aquí es donde más dinero se deja sobre la mesa por desconocimiento. La fiscalidad de una vivienda heredada en Madrid tiene tres capas distintas que conviene entender:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En la Comunidad de Madrid existe una bonificación del 99% para herederos directos (descendientes, ascendientes y cónyuges). Esto significa que, en la práctica, la inmensa mayoría de herencias entre familia directa pagan poco — pero hay que liquidar el impuesto correctamente y dentro de plazo, porque sin liquidación no hay cambio de titularidad. Para herederos no directos (sobrinos, primos, no parientes) la fiscalidad es bastante distinta y conviene planificar.

Plusvalía municipal. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se devenga al producirse la transmisión por herencia. Lo paga el heredero. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley posterior, hay dos métodos de cálculo y se puede elegir el más favorable. La diferencia entre uno y otro puede ser de miles de euros.

Ganancia patrimonial al vender. Si la vivienda se vende después de la herencia, el heredero puede tener ganancia patrimonial sujeta a IRPF — pero el valor de adquisición es el declarado en la herencia (no el original que pagó el causante). Esto suele jugar a favor del heredero si la vivienda se ha revalorizado significativamente. Para mayores de 65 años que vendan vivienda habitual hay exención total bajo ciertas condiciones.

Estas tres capas se pueden optimizar con un par de decisiones tomadas en el orden correcto. Tomadas mal —o no tomadas— le cuestan a una familia media entre 8.000 € y 35.000 € que se podrían haber evitado.

Cuando hay hermanos: cómo no romper la familia

La estadística es contundente: la mayoría de los conflictos familiares duraderos —los que rompen relaciones que llevaban décadas— se desencadenan en una herencia. No por el dinero en sí, sino por la sensación de injusticia, de no haber sido escuchado, de haber sido tratado distinto. La operación inmobiliaria es el detonante. La causa real es la falta de proceso ordenado.

Reglas que aplicamos en Adapta cuando trabajamos con herencias entre hermanos:

Documenta todo desde el primer día. Reuniones, decisiones, valoraciones, ofertas. Lo que se acuerda verbalmente se olvida o se reinterpreta. Lo que está escrito protege.
Trata la valoración del inmueble como un dato externo, no como una opinión interna. Que la fije un tasador profesional, no la familia.
Si un hermano quiere comprar la parte de los demás, la operación se llama "extinción de condominio" y tiene fiscalidad propia (mucho más favorable que una compraventa entre particulares). Es una opción que pocas familias conocen.
Si la decisión es vender y repartir, decidir antes la estrategia de venta y mandato común. Un hermano que actúa por libre contra los demás hunde la operación.
Cuando aparece tensión real, contratar un mediador profesional sale más barato que una herencia disputada en juzgado durante cinco años.

Caso real · Una herencia de tres hermanos en Torrelodones

Caso anonimizado, datos modificados. Tres hermanos —Marta, Luis y Carlos, entre 52 y 61 años— heredan en 2024 la vivienda familiar en El Bosque. Tasación profesional: 880.000 €. Marta quiere vender y repartir (vive en Bilbao). Luis quiere quedársela (vive en Madrid centro y la usaría como segunda residencia familiar). Carlos quiere alquilarla (vive en Galicia y necesita renta complementaria).

En seis meses la situación se había deteriorado: Carlos había metido a un inquilino de manera unilateral, Luis estaba ofendido, Marta había hablado con un abogado para forzar la venta judicial. La familia llegó a Adapta cuando ya estaban dejando de hablarse.

La intervención: una reunión conjunta con los tres y un análisis patrimonial individualizado. Quedó claro que las tres preferencias podían coexistir si se planteaba una operación distinta — Luis compra la parte de Marta y Carlos vía extinción de condominio (fiscalmente más eficiente que una compraventa), Carlos retira al inquilino con mediación profesional, Marta recibe su parte en efectivo en sesenta días.

La operación se cerró en cuatro meses. Luis se quedó la vivienda, Marta y Carlos recibieron su parte, el inquilino fue reubicado en otra propiedad de la cartera local, los tres hermanos siguen comiendo juntos en Navidad. Coste fiscal total de la operación, optimizado correctamente: 11.400 € frente a los aproximadamente 38.000 € que habrían pagado por una compraventa convencional.

Cuándo necesitas un Family Adviser

No siempre. Hay herencias sencillas —un único heredero, una única vivienda, sin conflictos— que se resuelven con un buen abogado de sucesiones y un asesor fiscal puntual. No todo el mundo necesita un family office.

Necesitas un Family Adviser cuando se cumple alguna de estas condiciones:

Hay más de un heredero y la familia tiene historia de tensiones.
La herencia incluye varios activos (vivienda + dinero + valores + otra propiedad) y no sabes cómo encajan en tu patrimonio existente.
La vivienda heredada vale más de 400.000 € y la decisión de vender o mantener tiene impacto patrimonial real.
Tu patrimonio personal supera los 500.000 € — entonces la fiscalidad de la herencia se cruza con tu fiscalidad propia y conviene planificar.
Hay decisiones simultáneas que tomar (vender la heredada y comprar otra, financiar la compra, optimizar la fiscalidad de las dos operaciones a la vez).
Sientes que estás tomando decisiones bajo presión emocional o familiar y necesitas alguien externo con criterio que ordene.

Próximo paso

Si te has reconocido en alguna de las situaciones anteriores, el siguiente paso útil no es contratar nada. Es tener una conversación de cuarenta y cinco minutos donde ponemos sobre la mesa tu caso concreto y te explicamos qué decisiones recomendaríamos en tu lugar — sin compromiso, sin presión y sin obligación de continuar después.

Algunas familias salen de esa primera conversación con la convicción de que pueden resolver su herencia sin ayuda profesional. Otras descubren que conviene trabajar juntos. Las dos respuestas son legítimas. Lo que no es legítimo es tomar las decisiones más importantes del patrimonio familiar a ciegas, en seis meses, mientras todavía duele la pérdida.

Si quieres preparar esa conversación con claridad, puedes empezar por el diagnóstico patrimonial gratuito de Adapta. Son nueve preguntas, cinco minutos. El resultado te llega por email — y a nosotros también, si decides que sigamos hablando.