Mario tiene 90.000 € ahorrados y se plantea, como tantas familias, comprar un piso para alquilar. "Es lo más seguro", le dicen. "El ladrillo nunca falla", escucha. Antes de firmar ante notario, Mario nos pidió que le hiciéramos números. Y lo que vimos juntos es lo que vamos a desglosar aquí —porque su caso es el de miles de familias en España.

El piso de Mario

  • Piso de 70 m² en barrio bien comunicado de Madrid.
  • Precio: 240.000 €.
  • Renta mensual de mercado: 1.100 €.
  • Aportación de Mario: 90.000 € + 26.400 € de impuestos y gastos de compra = 116.400 € de capital propio.
  • Hipoteca: 150.000 € a 25 años, fija al 3,2%. Cuota: 726 €/mes.

A primera vista, parece negocio: 1.100 € de ingresos menos 726 € de hipoteca = 374 €/mes de "beneficio". O eso parece.

Los costes que casi nadie suma

Una vivienda en alquiler no genera 1.100 € netos. Genera 1.100 € brutos a los que hay que restar:

  • IBI: ~600 €/año = 50 €/mes.
  • Comunidad: ~80 €/mes.
  • Seguro de hogar: ~25 €/mes.
  • Mantenimiento estimado (2% anual del valor del inmueble, regla del sector): ~400 €/mes.
  • Vacancia (un mes sin inquilino cada 3 años, en promedio): ~30 €/mes.
  • Impagos y morosidad (1% de la renta): ~11 €/mes.

Total de costes mensuales recurrentes: 596 €. La renta neta antes de impuestos baja de 1.100 € a 504 €.

El IRPF, ese gran olvidado

La renta del alquiler tributa en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Para vivienda habitual del inquilino existe una bonificación del 60% sobre el rendimiento neto, pero a tipos marginales del 30-40%, el impacto real es relevante.

En el caso de Mario, después de IRPF, la renta neta efectiva queda en torno a 410 €/mes. Pagada la hipoteca de 726 €, Mario está poniendo de su bolsillo unos 316 €/mes para ser propietario.

Eso no es necesariamente malo. Mario está construyendo patrimonio: cada cuota amortiza una parte del capital de la hipoteca. Pero tampoco es renta — es capitalización forzada con riesgo concentrado.

La rentabilidad real, fríamente

La rentabilidad bruta del alquiler en Madrid se sitúa en torno al 4-5%. La rentabilidad neta, una vez descontados todos los costes y la fiscalidad, suele caer al 2,5-3,5% anual sobre el capital invertido. A esto hay que sumar la revalorización del inmueble, históricamente alrededor del 2-3% anual a largo plazo.

La cuenta total: 5-6,5% anual. Es razonable. No es espectacular. Y conlleva riesgos que pocos contemplan: concentración en un único activo, problemas con inquilinos, derramas, cambios regulatorios (Ley de Vivienda), zonas que pierden valor.

La alternativa: una cartera diversificada

Esos 116.400 € que Mario iba a aportar pueden invertirse en una cartera diversificada global con costes institucionales. Rentabilidad histórica esperada del 6-7% neto anual, con riesgo distribuido en miles de empresas, inmuebles cotizados, bonos. Sin morosidad, sin derramas, sin notario, sin gestor. Liquidez completa: si necesitas el dinero, lo tienes en 48 horas.

¿Cuándo SÍ tiene sentido comprar para alquilar?

La inversión inmobiliaria tiene sentido cuando se cumplen al menos tres de estas cinco condiciones:

  • Compras por debajo de mercado (descuento del 15%+).
  • Tienes ya patrimonio diversificado y el inmueble es complemento, no centro.
  • Vas a gestionarlo personalmente o tienes proveedor de confianza testado.
  • El inmueble está en zona con tendencia clara al alza demostrable, no anecdótica.
  • Tu fiscalidad personal hace el alquiler especialmente eficiente.

Mario, una vez vio la cuenta completa, decidió no comprar. Hoy, dos años después, con su cartera bien diversificada, ha rendido un 14% acumulado. Sin notario, sin inquilinos, sin derramas. Cada caso es distinto, pero casi todos los casos merecen este análisis antes de firmar.

¿Te estás planteando una operación inmobiliaria? El diagnóstico patrimonial gratuito de Adapta incluye este análisis comparativo personalizado. Cinco minutos para tomar una decisión que durará 25 años.