Heredar una vivienda en Torrelodones es uno de esos momentos en los que se cruzan el duelo, la familia y el dinero al mismo tiempo. La casa suele ser el activo más importante de la herencia, y alrededor de ella aparecen preguntas que casi nadie ha tenido que responder antes: cuánto se paga, cuánto tiempo hay, qué hacer con ella, y cómo evitar que la decisión enfrente a la familia.

En Adapta acompañamos estas situaciones cada semana, y hemos aprendido una cosa: casi todo el miedo viene del desconocimiento. Cuando se ponen los números y los plazos sobre la mesa, la decisión deja de dar vértigo. Esta guía ordena lo esencial.

Lo primero: los plazos que corren

El reloj empieza el día del fallecimiento. El plazo para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses, prorrogable otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. No es un trámite que convenga apurar: la mayoría de los errores fiscales caros se cometen en el último mes, con prisas. Lo primero, por tanto, no es decidir qué hacer con la casa, sino parar, informarse y ganar tiempo.

El susto que casi nunca es para tanto: cuánto cuesta heredar en Madrid

Es la primera pregunta de toda familia, y la respuesta suele ser un alivio. En la Comunidad de Madrid, el Impuesto sobre Sucesiones está bonificado al 99% para el Grupo I y II —cónyuge, descendientes y ascendientes—. En la práctica, una vivienda de 800.000 € transmitida de padres a hijos paga apenas unos cientos de euros de ISD.

A eso se suma la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor del terreno), que en una vivienda de Torrelodones suele moverse entre 800 y 3.500 €. Nada que ver con la cifra que la mayoría imagina antes de sentarse a mirarlo.

La verdadera decisión: mantener o vender

Resuelto el papeleo, llega la decisión que de verdad importa: qué hacer con la casa. Y aquí no hay una respuesta única. Depende de varias cosas a la vez:

  • La rentabilidad real si se mantiene: lo que rentaría en alquiler, menos IBI, comunidad, mantenimiento, seguros y el coste de oportunidad del capital inmovilizado.
  • La situación de la familia: si algún heredero quiere vivir en ella, si hace falta liquidez, si hay hipoteca pendiente.
  • El momento del mercado y el plan patrimonial a 10-20 años.

Nuestro trabajo no es venderte la casa por defecto. Es poner los escenarios «mantener» y «vender» uno al lado del otro, con números, para que la familia decida con criterio y sin arrepentimientos. Puedes ver cómo lo hacemos en nuestra página de herencia con vivienda en Torrelodones.

Si sois varios hermanos: la extinción de condominio

Cuando la vivienda se hereda entre varios hermanos y uno quiere quedársela mientras los demás prefieren su parte en dinero, existe una figura pensada exactamente para eso: la extinción de condominio. El hermano que se queda la casa compensa económicamente a los otros por su parte.

Bien planteada, tiene una ventaja fiscal notable: tributa por Actos Jurídicos Documentados (0,75% en Madrid) y no por Transmisiones Patrimoniales (6%). Sobre una vivienda de valor alto, la diferencia se mide en miles —a veces decenas de miles— de euros. Pero la calificación correcta no es automática: exige una valoración objetiva e independiente y una redacción profesional del documento. Aquí, además del ahorro, lo que aportamos es un punto neutral: ponemos la cifra justa para que la decisión deje de ser una discusión emocional entre hermanos y pase a ser una cuenta clara.

Si decidís vender: la fiscalidad que no conviene ignorar

Al vender una vivienda heredada, Hacienda mira la ganancia patrimonial en el IRPF: la diferencia entre el valor por el que la heredaste (el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones) y el precio de venta. Cuanto mejor se haya valorado la vivienda en la herencia, menor será esa ganancia el día que se venda —una de las razones por las que las dos operaciones no deberían planificarse por separado—.

Y hay exenciones que, bien aplicadas, cambian mucho el resultado: la reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años. Coordinar la valoración del ISD, la fiscalidad de la venta y estas exenciones es donde una familia se juega, sin saberlo, decenas de miles de euros.

Qué documentación vais a necesitar

Para empezar a ordenar la decisión basta con lo esencial: la escritura de aceptación de herencia, una nota simple actualizada de la vivienda y los últimos recibos de IBI y comunidad. Si la casa tiene hipoteca o cargas pendientes, se tienen en cuenta y se resuelven en el proceso. Si falta algo, te decimos exactamente qué pedir y a quién.

Cómo lo hacemos en Adapta

Adapta es un family office: no tramitamos la sucesión —eso es trabajo del notario y del asesor jurídico-fiscal—, sino que aportamos el análisis patrimonial de la decisión y, si se decide vender, la ejecución integral de la operación. Coordinamos con tu asesor fiscal, actuamos como punto neutral entre los herederos, y no cobramos por el análisis si la familia decide mantener la vivienda.

Si acabas de heredar una vivienda en Torrelodones o el corredor noroeste de Madrid y quieres tomar la decisión con criterio, cuéntanos tu caso. La primera conversación es sin compromiso: te escuchamos antes de proponerte nada.